Корп Пакет 55 финал: что мексиканский девелопер передаёт покупателю на предпродаже и брокерам на обучении
Когда мексиканский девелопер запускает новый жилой, коммерческий или смешанный девелопмент в CDMX, Мериде, Керетаро, Тихуане, Гвадалахаре, Пуэбле или Монтеррее, первые 90 дней предпродажи решают, продаст ли он 70% или будет тащить инвентарь три года. Корп Пакет 55 финал экипирует покупателя архитектурным макетом в масштабе 1:200 девелопмента, печатным досье на 32 страницы с удобствами, отделкой и поэтажными планами, зашифрованным USB 64 ГБ с видео девелопмента в 4K и техническими планами в PDF, керамической кружкой с рендером здания, складным нейлоновым холодильником с логотипом девелопмента и термосом из нержавеющей стали 500 мл. Для сети брокеров мы добавляем технический рюкзак с отделением для ноутбука, футболку с DTF-печатью логотипа девелопмента и дополнительный зашифрованный USB с ипотечным калькулятором. Счёт-фактура CFDI 4.0 выставляется с ключом G03 (общие расходы) или P01 (реклама) в зависимости от использования и полностью вычитается по общему режиму.
Почему набор покупателя определяет закрытие первого квартала
Мексиканский девелопер, продающий на предпродаже, конкурирует с пятью другими со схожими удобствами, сопоставимым расположением и ценой в том же диапазоне. Что определяет закрытие первого квартала — не удобство: это осязаемый объект, который покупатель уносит домой и показывает своей семье. Архитектурный макет в масштабе 1:200 с главным зданием из смолы, складной холодильник с логотипом девелопмента и зашифрованный USB с видео виртуального тура в 4K превращают покупателя в невольного промоутера девелопмента в течение следующих двух недель.
Мексиканская корпорация, работающая с сетью брокеров с более чем 80 независимыми агентами по недвижимости, тратит от $4,800 до $9,500 MXN в месяц на агента на комиссии, обучение, материалы и транспорт. Из этого объёма 6-10% уходит на материалы, которые агент обновляет из своего кармана, потому что девелопер никогда не выдавал стандартизированный набор. Корп Пакет 55 финал упорядочивает этот расход и выставляет его как инвестицию в предпродажу с полной вычитаемостью и CFDI 4.0 с разбивкой по строкам.
Архитектурный макет производится литьём из смолы с матовой отделкой в корпоративных цветах девелопмента. Масштаб 1:200 позволяет оценить общую объёмность, общие удобства (бассейн, спортзал, многоцелевой зал, сад на крыше, лобби) и соотношение с городским контекстом. Для девелопментов с мастер-планом на несколько этапов мы ведём секционные макеты по этапам. Макет поставляется на лакированном деревянном основании с металлической пластиной с гравировкой названия девелопмента и даты предпродажи.
Для корпораций с операциями в столичной зоне под регулированием NOM-001 для строительства и жилья мы прикладываем к досье нормативное соответствие девелопмента: разрешения, лицензии, сертификаты энергоэффективности, структурные гарантии и документацию Реестра государственной собственности. Счёт сегрегируется от расхода на рекламу для корректной вычитаемости по общему режиму.
Состав Корп Пакета 55 финал
Полный набор для покупателя весит 3,2 кг и поставляется в складном нейлоновом холодильнике 600D с усиленной ручкой, застёжкой на липучке и алюминизированной внутренней подкладкой. Полный набор для брокера весит 2,4 кг и поставляется в техническом рюкзаке с организованными отделениями для ноутбука и аксессуаров.
Архитектурный макет в масштабе 1:200 девелопмента
Макет из смолы инжекционного литья с матовой отделкой в корпоративных цветах девелопмента. Масштаб 1:200 позволяет оценить общую объёмность, общие удобства (бассейн, спортзал, многоцелевой зал, сад на крыше, лобби) и соотношение с городским контекстом. Для девелопментов с мастер-планом на несколько этапов мы ведём секционные макеты по этапам с взаимозаменяемыми модулями. Лакированное деревянное основание с металлической пластиной с гравировкой названия девелопмента и даты предпродажи. Размеры 40 × 30 × 15 см. Время производства 45 дней на единицу.
Печатное досье 32 страницы с удобствами и поэтажными планами
Досье на 32 страницы на матовой мелованной бумаге 150 г/м² с обложкой из сульфатного картона 300 г/м² с горячим тиснением логотипа девелопмента. Содержание: общие удобства, отделка (кухня, ванные, полы, шкафы), поэтажные планы по типологии, мастер-план, общие удобства с профессиональными рендерами, таблица площадей и цен, формы оплаты, календарь поставки и юридическая документация. Переплёт французским швом с застёжкой шёлковой лентой. Формат 23 × 23 см.
Зашифрованный USB 64 ГБ с видео 4K и техническими планами
USB с AES-256 шифрованием 64 ГБ с предустановленным ПО шифрования, анодированный алюминиевый корпус с защитной крышкой, разъём USB-A и адаптер USB-C в комплекте. Хранит видео девелопмента в 4K (mp4 1080p и 4K), технические планы в PDF, цифровое досье, коммерческую брошюру, ипотечный калькулятор, виртуальный тур 360°, мастер-план девелопмента в высоком разрешении и нормативное соответствие NOM-001. Совместим с Windows, macOS и Linux. Соответствует FIPS 140-2. Чёрный или графитовый серый с лазерным логотипом.
Керамическая кружка с рендером + складной холодильник + термос
Белая керамическая кружка 350 мл с рендером главного здания, напечатанным сублимацией чернилами без свинца, пригодная для микроволновки и посудомоечной машины. Складной нейлоновый холодильник 600D с усиленной ручкой, застёжкой на липучке, алюминизированной внутренней подкладкой и логотипом девелопмента, вышитым спереди (15 см). Двустенный термос из нержавеющей стали 18/8 с вакуумной изоляцией, объём 500 мл, лазерная гравировка логотипа девелопмента. Держит температуру 12 часов горячим и 24 часа холодным. Без BPA. Соответствует NOM-251. Чёрный, белый или графитовый серый.
Как запуск выставляется по LISR
Корп Пакет 55 финал работает в двух режимах выставления счетов. Первый — на предпродажу с CFDI 4.0, выставленным в конце квартала, и описанием по строке и набору (покупатель или брокер). Второй — годовой девелопмент с фиксированной единичной ценой, выставляемой против фактической ежеквартальной доставки, с приложением платежей через 30 дней.
USO CFDI зависит от налогового режима девелопера и подразделения, получающего расход. Для Régimen General с направлением маркетинга или предпродажи выставляется с ключом P01 (реклама) или G03 (общие расходы) в зависимости от отчётности. Для RESICO применяется ключ G03, так как набор считается инвестицией в предпродажу. Бухгалтерия сверяется до первой партии для подтверждения правильного ключа и конкретного счёта расхода.
IVA 16% распределяется по строкам в CFDI 4.0. Для поставок в свободную зону (типичный случай туристических девелопментов в Нижней Калифорнии Sur, Кинтана-Роо или Ривьера-Наярит) IVA рассчитывается по 0% для девелопментов под режимом содействия туризму и прикладывается приложение Свободной зоны с номером разрешения SAT. Для поставок с Carta Porte между штатами прикладывается приложение Carta Porte 3.0 с данными премиального перевозчика.
Аннулирование или корректировка CFDI обрабатывается в течение 24 часов после запроса. Изменения типологии или единицы после поставки обрабатываются заменой с дополнительной оплатой и новым CFDI на дополнительную единицу. Набор, не поставленный из-за отмены покупателя до подписания обещания о продаже, выставляется только если подтверждение заказа было подписано направлением продаж минимум за 5 рабочих дней.
Кривая покупателей и брокеров девелопмента
Типичная кривая для мексиканского девелоперского проекта с 200 единицами на предпродаже: 60% покупателей с полным набором (120 наборов), 30% покупателей с досье + USB без макета (60 наборов), 10% брокеров с полным обучающим набором (20 наборов на сеть брокеров). Для коммерческих девелопментов с коммерческими единицами в аренду распределение концентрируется больше на брокерах и потенциальных арендаторах.
Для жилых девелопментов под режимом собственности в кондоминиуме наборы поставляются на мероприятии предпродажи с персонализированной презентацией и фото покупателя с командой продаж. Для предпродажных девелопментов с мероприятиями на нескольких площадках (CDMX, Монтеррей, Гвадалахара, Мерида) мы ведём сегрегированные партии по площадке с независимым выставлением счёта по RFC. Премиальная логистика работает с DHL или бронированным грузовиком и доставкой в зал продаж с подписанным подтверждением от менеджера предпродажи.
Для девелопментов с покупателями в США или Канаде по USMCA наборы поставляются с временным таможенным ввозом для личных вещей покупателя и письмом временного экспорта для корпоративных товаров. Мексиканский счёт выставляется в MXN по курсу дня и дополняется американским инвойсом, когда девелопер требует для своего учёта в США.
Для девелопментов с внешней сетью брокеров набор брокера поставляется на начальном обучающем мероприятии с презентацией менеджера предпродажи и фото брокера с командой. Брокер подписывает письмо о получении и обязуется использовать набор при визитах к клиентам. Счёт сегрегируется от расхода предпродажи для корректной вычитаемости по общему режиму.
Цены, MOQ и сроки
Цены в MXN до IVA 16%. Набор покупателя стартует от $2,890 MXN за единицу при MOQ 50. Набор брокера стартует от $1,840 MXN за единицу при MOQ 25. В девелопментах с 200+ покупателями и 50+ брокерами стоимость единицы снижается до $2,420 и $1,520 соответственно с резервным стоком на наших премиальных складах в CDMX, Мериде и Монтеррее. CFDI 4.0 выставляется в конце квартала с полной вычитаемостью как расход предпродажи.
Производство ведётся 35-45 рабочих дней для архитектурных макетов, переплетённых досье и запрограммированных зашифрованных USB. Серии свыше 200 наборов требуют 50-60 рабочих дней с 12-недельным лидом до мероприятия предпродажи. Премиальная доставка работает с DHL или бронированным грузовиком и доставкой в зал продаж с подписанным подтверждением от менеджера предпродажи.
Для девелоперов с операциями в свободной зоне (туристические девелопменты в Нижней Калифорнии Sur, Кинтана-Роо или Ривьера-Наярит) наборы собираются в Тихуане или Канкуне с трансграничной поставкой за 24-48 часов и Carta Porte по 0% IVA. Для покупателей на базе в США или Канаде по USMCA набор поставляется с временным таможенным ввозом для личных вещей покупателя и письмом временного экспорта.
FAQ — Корп Пакет 55 финал
Можете ли вы персонализировать макет с реальным мастер-планом девелопмента?
Да. Мы работаем напрямую с архитектурной командой девелопера для воспроизведения реального мастер-плана девелопмента в масштабе 1:200. Для мастер-планов на несколько этапов мы ведём секционные макеты по этапам с взаимозаменяемыми модулями, которые обновляются по мере продвижения предпродажи. Макет поставляется на лакированном деревянном основании с металлической пластиной с гравировкой названия девелопмента. Время производства составляет 45 дней на единицу.
Что произойдёт, если покупатель отменит обещание до подписания?
Набор считается переданным и зарегистрированным в CRM предпродажи. Возврата нет. Девелопер решает, передать ли набор следующему заинтересованному покупателю как жест продажи (распространённая практика) или брокеру как признание за производную продажу. Оригинальный счёт остаётся как подтверждение вычитаемого расхода. Для покупателей, отменённых до подписания, набор выставляется только если производство уже было начато.
Можете ли вы поставить в свободную зону по ставке 0% IVA?
Да. Для туристических девелопментов в Нижней Калифорнии Sur, Кинтана-Роо или Ривьера-Наярит под режимом содействия туризму мы поставляем с CFDI по 0% и приложенным приложением Свободной зоны. Carta Porte выставляется с происхождением на нашем складе в Тихуане или Канкуне и назначением в зале продаж девелопмента. Для покупателей на базе в свободной зоне набор поставляется полностью по 0% с приложением фискального адреса.
Соответствуют ли макет и USB регламентам временного экспорта?
Да. Макет поставляется с письмом временного экспорта как промо-материал девелопмента, с запланированным возвратом в конце предпродажи. Зашифрованный USB поставляется с кодом доступа в отдельном конверте менеджеру продаж. Для покупателей в США, Канаде или Европе на международной предпродаже набор поставляется с временным таможенным ввозом и письмом временного экспорта для личных вещей покупателя.
Можете ли вы включить ипотечный калькулятор в зашифрованный USB для брокеров?
Да. Для внешних брокеров зашифрованный USB включает ипотечный калькулятор в формате Excel, совместимом с Windows и macOS, со сценариями первоначального взноса, срока, фиксированной ставки и переменной ставки. Калькулятор обновляется ежеквартально с новыми ипотечными продуктами мексиканских банков (BBVA, Santander, Banregio, Scotiabank, HSBC, Banorte). Выставляется отдельно с собственной строкой в CFDI 4.0 по статье инструментов продажи.
Работаете ли вы с дифференцированными наборами для предпродажи, продажи и пост-продажи?
Да. Для девелоперов с операциями предпродажи, продажи и пост-продажи мы ведём три версии набора: предпродажа с макетом, досье и зашифрованным USB для покупателя до подписания; продажа с базовым приветственным набором и удобствами для покупателя после подписания; пост-продажа с набором для переезда (коробки, этикетки, журнал обслуживания, календарь взносов) для владельца перед поставкой. Каждая версия выставляется отдельно с собственной строкой в CFDI 4.0.